Cina: il real estate fa male di Pinuccia Parini

L’economia cinese è cresciuta debolmente nel secondo trimestre, anche se il dato è stato influenzato da una serie di effetti base.

Il Pil è salito solo dello 0,8% nel periodo aprile-giugno rispetto al trimestre precedente; su base annua, la variazione è +6,3%, in accelerazione rispetto al +4,5% dei primi tre mesi dell’anno, ma sotto le previsioni del +7,3%. Al dato ha contribuito negativamente la contrazione delle vendite di immobili che, a giugno, sono state del 40% inferiori a quelle del 2021.

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Decrescita anche per le importazioni, che hanno probabilmente risentito del rallentamento dell’attività edilizia.  Inoltre, l’incapacità delle famiglie cinesi di rifinanziare i mutui con tassi d’interesse elevati sta determinando un aumento dei risparmi per ripagare i finanziamenti molto più velocemente. In base alle stime del Macro Polo Institute , nel primo semestre le famiglie cinesi hanno rimborsato circa 2,5 trilioni di yuan (350 miliardi di dollari) di mutui prima del previsto. Questi fattori pesano sui consumi, che nel secondo trimestre sono cresciuti di un modesto 0,3% su base mensile. 

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LA RISPOSTA DEL POLITBURO

Lo scorso luglio la Cina ha varato una serie di misure indirizzate a stimolare l’economia. Il Politburo del Partito comunista cinese (Pcc) le ha decise alla luce di quella che è stata definita una ripresa “tortuosa” e che presenta nuovi problemi. Dall’incontro è emerso che, come ha riportato l’agenzia Xinhua, l’economia pur mantenendo solidi fondamentali, sta affrontando nuove incognite e sfide, che derivano principalmente da una domanda interna insufficiente, da difficoltà di funzionamento di alcune imprese, da rischi e pericoli nascosti in settori chiave e da un ambiente esterno incerto e complesso. È stato altresì rilevato che il paese deve accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo, promuovere le riforme e intensificare il ruolo delle politiche macro nella gestione dell’economia. Gli sforzi per espandere la domanda interna, rafforzare la fiducia e prevenire i rischi sono considerati imperativi. 

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LE AREE D’INTERVENTO

Nello specifico, l’intervento ha toccato i seguenti temi: le politiche macro, il debito pubblico locale, i consumi delle famiglie, l’occupazione e il mercato immobiliare. Per quanto riguarda il primo aspetto, il Politburo ha rimarcato quanto è essenziale attuare costantemente una politica fiscale proattiva e una politica monetaria prudente e sostenere l’innovazione tecnologica, lo sviluppo dell’economia reale e delle micro, piccole e medie imprese. Tutto ciò in un contesto di mercato nel quale il tasso di cambio del renminbi deve rimanere sostanzialmente stabile, su una base ragionevole ed equilibrata, e rivitalizzare il mercato dei capitali per aumentare la fiducia degli investitori. Sul fronte della politica fiscale, ha segnalato riduzioni non specificate di tasse e imposte e l’emissione di obbligazioni speciali dei governi locali. Tuttavia, ha rimarcato che qualsiasi iniezione di liquidità da parte della banca centrale o un taglio dei tassi di interesse sarà di entità limitata.

Sul debito locale, è stato affermato che si dovrebbe prevenirne e disinnescarne efficacemente i rischi e formulare e attuare un pacchetto di piani per affrontare il problema. Per fare sì che ciò sia possibile, è essenziale rafforzare la vigilanza sulla finanza e portare avanti la riforma delle istituzioni finanziarie di piccole e medie dimensioni ad alto rischio, per evitare che vadano in crisi.

Parlando dei consumi delle famiglie, è stata evidenziata la necessità di incentivare i beni di largo impiego come le automobili, i prodotti elettronici e gli articoli per la casa, e promuovere i servizi legati allo sport, all’intrattenimento, alla cultura e al turismo. 

Nel corso dell’incontro, è stato sottolineato che occorre impegnarsi maggiormente per garantire i mezzi di sussistenza delle persone e che è necessario un approccio su più fronti per stabilizzare l’occupazione da una prospettiva strategica. Bisogna salvaguardare i bisogni di vita quotidiana della gente e i salari di base, con l’obiettivo di ampliare la classe media. 

In merito al mercato immobiliare, un fatto importante è stato l’eliminazione di una frase presente nel resoconto della riunione di aprile di Xi Jinping, in cui affermava che «le case sono per vivere, non per la speculazione». Tuttavia, ciò non ha condotto a un ulteriore generalizzato allentamento delle misure adottate in precedenza, bensì a un approccio «basato sulle singole città».  Ancora una volta, è stato deciso di procedere in modo mirato, un modus operandi che sta caratterizzando gli interventi di stimolo del governo. Nello specifico, è stato affermato che, per adattarsi alle nuove dinamiche tra domanda e offerta nel mercato immobiliare, «è indispensabile adeguare e potenziare le relative politiche in modo tempestivo, utilizzare gli strumenti politici mirati nelle diverse città, in modo da soddisfare meglio la domanda di alloggi di base da parte dei residenti o la loro necessità di migliorare le condizioni abitative e facilitare lo sviluppo costante e solido del mercato immobiliare». L’impegno è lanciare un maggiore numero di progetti abitativi a prezzi accessibili per aumentare l’offerta.

IL SETTORE IMMOBILIARE

Il real estate svolge un ruolo fondamentale nell’economia cinese, rappresentando circa un quarto del Pil, nonostante il dato possa essere oggetto di varie metodologie di calcolo-

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La richiesta di immobili deriva da due fattori: l’urbanizzazione e l’aumento della domanda dei consumatori. Il tasso di urbanizzazione in Cina è passato dal 29% al 65% dal 1995 al 2021: una crescita molto elevata in un arco di tempo contenuto. Il Dragone ha compiuto progressi costanti nel promuovere il trasferimento dalle zone rurali alle città: la popolazione che vive nelle aree urbane della Cina continentale ammonta a 901,99 milioni di persone, pari al 63,89% del totale, ha dichiarato l’Ufficio nazionale di statistica (Nbs), citando i dati del settimo censimento nazionale (risultati pubblicati nel 2021). Nei prossimi 10 o 20 anni, l’urbanizzazione giocherà un ruolo chiave nello sviluppo economico, ha sostenuto Ning Jizhe, a capo del Nbs: se la Cina aumentasse il suo tasso di urbanizzazione di 10 punti percentuali nei prossimi 10 anni, ciò comporterebbe il trasferimento di altri 140 milioni di persone nelle città e richiederebbe altri 5 miliardi di metri quadrati di costruzioni urbane.

LA FINE DELLE TRE LINEE ROSSE

In merito agli squilibri tra domanda e offerta nel settore immobiliare, va ricordato quanto successe nel 2020, quando, per evitare che la crisi del mercato real estate sfuggisse di mano, il governo decise di imporre alcune restrizioni ai finanziamenti per gli sviluppatori del settore, passate alla cronaca come le “tre linee rosse”. Queste ultime stabilivano che le società immobiliari avrebbero dovuto avere: un rapporto tra passività e attività inferiore al 70%, un rapporto di indebitamento netto inferiore al 100% e un rapporto tra liquidità e debito a breve termine superiore a 1x. La riduzione della leva finanziaria fu imposta anche alle banche per diminuire i prestiti che potevano concedere per l’acquisto di immobili. 

Le misure furono applicate su una scala così ampia da fare cadere l’immobiliare in una crisi di liquidità. Ciò portò, come sostiene Tianlei Huang, ricercatore e coordinatore del programma Cina del Peterson Institute for International Economics , una serie di operatori del settore a non onorare un numero record di debiti e innescò il più grave crollo immobiliare che la Cina abbia mai visto dal 1998: nel 2022 il real estate vide il suo valore aggiunto ridursi di oltre il 5%, mentre l’economia cresceva del 3%. La severità della situazione e il rischio che gli effetti collaterali pesassero eccessivamente sull’attività economica condussero poi il governo di Pechino a sospendere queste misure e, di recente, a promuovere il nuovo approccio nei confronti del mercato. 

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A oggi, le dinamiche presenti nel real estate, come sostiene Huang, hanno riprodotto un modello di “boom and bust” che, senza riforme serie che affrontino problemi quali gli squilibri tra la domanda e l’offerta, potrebbe ricondurre a una crisi come quella del 2022. Una volta che il mercato immobiliare si sarà stabilizzato e la crescita sarà ripartita, diventerà necessario cambiare il modello di business delle società immobiliari, per evitare che l’equilibrio finanziario sia minacciato. Gli scioperi dei mutui nel 2022 dimostrano che anche la stabilità sociale può essere in gioco se il modello di sviluppo immobiliare non cambiasse. Inoltre, se non verranno affrontate queste questioni di fondo, i problemi abitativi della Cina, come l’elevata leva finanziaria, probabilmente rimarranno. Il real estate, per la Repubblica Popolare, è un problema sistemico. Lo studioso rileva, inoltre, l’importanza di riformare l’assegnazione dei terreni nelle città, di sviluppare il mercato degli affitti e di trovare fonti di finanziamento per le casse dei governi locali. Infine, un settore finanziario più articolato potrebbe offrire opportunità d’investimento alternative alla casa, che pesa circa per il 70% all’interno della ricchezza delle famiglie.

IN ATTESA DEI DETTAGLI

Per il momento, non è stato ancora esplicitato quali saranno, nel concreto, le iniziative del governo per sostenere l’economia. Ciò che appare chiaro è che non si tratterà di un big bang e non necessariamente ciò deve essere letto come una cattiva notizia, viste le dinamiche che si sono innescate quando Pechino varò un pacchetto di stimolo massiccio all’indomani della Grande crisi finanziaria. Per quanto riguarda il mercato immobiliare, invece, c’è il rischio che si stia “giapponesizzando”? Difficile fare paragoni, ma l’esperienza giapponese è stata ampiamente studiata dai policy maker cinesi e, per quanto la soluzione dei problemi sia complessa, non è detto che la lezione non sia stata appresa. Nel frattempo, Ni Hong, ministro dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano e rurale, in occasione di una conferenza con società del settore immobiliare, ha esortato a proseguire gli sforzi per consolidare la tendenza alla ripresa del mercato. Ni ha sottolineato l’importanza di soddisfare la domanda di alloggi essenziali da parte dei residenti e ha inoltre invitato a dare piena attuazione a misure tra le quali la riduzione dei requisiti per il pagamento dell’acconto e dei tassi ipotecari per gli acquirenti di prime case, le agevolazioni fiscali per la riqualificazione e il trattamento di coloro che hanno estinto il mutuo precedente come se fossero compratori per la prima volta. Ha inoltre chiesto di impegnarsi per garantire la consegna delle case prevendute.

A fine agosto, la Banca centrale cinese e la National Administration of Financial Regulation hanno annunciato l’allentamento dei requisiti per l’acconto sui mutui e dei tassi d’interesse, insieme ad altri provvedimenti per rafforzare la fiducia sul mercato azionario. Pechino mostra così consapevolezza che la questione immobiliare è cruciale per l’economia e che il Paese sta attraversando una fase delicata. Non resta che seguire le evoluzioni future.

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