Come noto, alla concessione di un mutuo-casa, le banche richiedono la sottoscrizione di una polizza incendio e scoppio sull’immobile oggetto di ipoteca. La polizza ha lo scopo di evitare che il rating del debitore non peggiori troppo in caso appunto di incendio e scoppio di un immobile per il quale la banca ha erogato un mutuo. Poiché le banche sono molto attente a questo profilo, di fatto richiedono la polizza come condizione preliminare per la concessione del finanziamento. Se le intenzioni sono ovviamente lodevoli sia per la banca che per il cliente (che indubbiamente in caso di incendio/scoppio si troverebbe in una condizione di maggior rischio di credito rispetto a prima), vediamo un po’ meglio il funzionamento tecnico della polizza.
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Il primo aspetto da considerare a questo scopo è il massimale previsto. Immaginiamo un caso di un appartamento in una zona semicentrale di una grande città acquistato per un prezzo di 500.000 Euro, a fronte del quale il mutuo venga erogato per 250.000 Euro…ebbene in questo caso quale massimale dovrebbe caratterizzare il contratto assicurativo? Per poter rispondere alla domanda occorre chiedersi cosa in caso di incendio/scoppio venga danneggiato…e la risposta non può che essere il fabbricato, chiaramente.
Non l’immobile, ma solo il fabbricato.
Evidentemente i due termini non sono sinonimi! L’immobile (anche al 5° piano di un condominio) comprende il terreno sottostante (agricolo) + l’autorizzazione ad edificare (che lo rende appunto edificabile) + infine il fabbricato (cioè i muri, gli infissi, le canaline, gli impianti, etc.).
Chiaramente di queste tre componenti il fuoco finisce per danneggiare solo il fabbricato. E la domanda a questo punto sarà: ma quanto vale il fabbricato? Beh, diciamo che molto dipende dalla localizzazione dell’immobile.
Nel settore immobiliare spesso si dice che il valore di un immobile dipende in primo luogo dalla location. In secondo luogo dalla location. Ed in terzo luogo…dalla location. In effetti più terreno è unico (immaginate un luogo al centro di Milano o di Roma, es. Piazza di Trevi) meno sarà riproducibile…e questo farà sì che la location incida molto sul valore di un immobile…financo il 70% del totale. Per immobili ubicati in estrema periferia ove la disponibilità di terreni edificabili è ampia, invece si scende al 45%-50% (ma si scende anche parecchio con la quotazione complessiva!!). Se la location è importante, occorre anche tener conto che invece il fabbricato è di fatto un bene (industriale) e deperibile…col tempo di fatto si deteriora per un processo di obsolescenza tecnica.
Per cui se alla fine l’immobile dovesse rivalutarsi, ciò dipenderà di fatto dalla maggiore rivalutazione del terreno edificabile (la location) rispetto alla svalutazione del bene industriale. Quindi tornando a noi, quale sarà il valore del fabbricato, date le cifre sovrastanti? Direi che occorrerebbe escludere 500.000 Euro, certamente. Poi probabilmente anche i 250.000 Euro del valore del mutuo…probabilmente il valore (di ricostruzione) del fabbricato ammonterà a 150/200.000 Euro al massimo. A questo punto questo dovrebbe essere il massimale della polizza? La risposta è sì! Se ci si dovesse assicurare per un importo maggiore, si finirebbe per pagare un premio proporzionalmente maggiore, ma in caso di distruzione totale (ipotesi estrema!) del fabbricato la compagnia non rimborserà più del valore del fabbricato medesimo!
Chiarito questo primo problema ne restano altri due e precisamente: cosa succede in caso di danneggiamento parziale dell’immobile? E ci sono altri rischi che gravano sul mutuatario in seguito all’incendio/scoppio dell’immobile rilevanti per il suo rating bancario? Ebbene a queste due domande risponderemo la prossima volta! Nel frattempo buona polizza a tutti/e!
A cura di Ghibli
