Come chiarito nella prima puntata, alla concessione di un mutuo-casa, le banche richiedono la sottoscrizione di una polizza incendio e scoppio sull’immobile oggetto di ipoteca. Riprendiamo il discorso immaginando nuovamente un appartamento ubicato in una zona semicentrale di una grande città ed acquistato per un prezzo di 500.000 Euro, a fronte del quale il mutuo venga erogato per 250.000 Euro. Abbiamo capito, dalla prima puntata, che il massimale della polizza incendio sarebbe opportuno individuarlo per il valore di ricostruzione del solo fabbricato (che è la componente dell’immobile che si può incendiare, visto che il terreno edificabile resta!). Nel nostro caso abbiamo dimostrato come il valore di ricostruzione del fabbricato possa essere stimato in 150/200.000 Euro nella maggior parte dei casi.
Ora, a questo punto si aprono ulteriori problemi e quello che viene esaminato in questa puntata è cosa succede in caso di danneggiamento parziale dell’immobile. Prima di esaminare questo specifico aspetto occorre effettuare un approfondimento sulla nozione di “valore di ricostruzione a nuovo”.
Con essa ci si riferisce al costo che si verrebbe a sostenere per l’integrale ricostruzione a nuovo di un bene, con materiali e tecnologie identici a quelli originali, mentre con la nozione di “costo di rimpiazzo a nuovo” si verrebbe ad identificare il costo di sostituzione del fabbricato con un altro, di pari utilità, ma costruito con materiali e tecnologie moderni.
Chiarito quindi che il valore di ricostruzione a nuovo non è esattamente il massimo del valore di mercato del bene, resta da chiarire cosa accade nel caso in cui i danni da incendio siano ad es. pari a 70.000 Euro dato un massimale (o valore di ricostruzione a nuovo) di 150.000 Euro.
Ebbene per risolvere il problema occorre verificare se la polizza è stata contratta a “valore intero” o a “primo rischio assoluto”. Nel primo caso occorre verificare con una perizia il valore “corrente” di ricostruzione del fabbricato. Se tale valore fosse ad es. di 180.000 Euro, occorrerà applicare una proporzione per il rapporto esistente fra 150.000 (valore di ricostruzione ipotizzato come massimale della polizza e valore di ricostruzione “vero”). Quindi, immaginando un danno di 70.000 Euro la compagnia liquiderà 70.000 x 150.000/180.000 = 58.330. Perché questo? Perché nel nostro caso c’è stata sottoassicurazione: il premio è stato versato per un importo di valore di ricostruzione a nuovo più basso di quello reale e quindi il risarcimento spetta pro-quota. Nell’ipotesi di sovra – assicurazione, il premio sarebbe stato versato per un valore di ricostruzione superiore a quello reale e la compagnia (non potendo pagare più del valore reale) risponderà per tutto il danno pari a 70.000 Euro.
Se invece la polizza fosse stipulata a primo rischio assoluto, la compagnia non avrebbe proceduto ad alcuna stima del valore di ricostruzione al momento dell’incendio e avrebbe soltanto verificato se il danno fosse stato compreso entro il massimale (nel nostro caso l’esito sarebbe stato positivo) ed avrebbe, di conseguenza, liquidato il danno subito (nel nostro caso tutti i 70.000 Euro).
Quindi, fra le due polizze meglio quella a primo rischio assoluto, che però presenta una maggiore onerosità del premio. Sull’argomento è tutto?
No, soprattutto nel caso di appartamenti ubicati in condomini. Perché? Beh, per il semplice motivo che ciascun appartamento spesso è assicurato contro l’incendio anche dall’amministratore per conto del condominio: allo scopo di indennizzare i danni da incendio nelle parti comuni, oltre che negli appartamenti privati. Di fatto la polizza sottoscritta dall’amministratore ha due beneficiari: il condominio per i danni derivanti da incendio nelle parti comuni (es. nel vano scale o nell’ascensore) ed i singoli beneficiari, per i danni dell’incendio arrecati ai singoli appartamenti. Ora tornando al nostro esempio, immaginando un danno da 70.000, per effetto del principio indennitario (art. 1907 del Codice Civile), qualora un appartamento sia colpito dall’incendio il danno dovrà essere denunciato ad entrambe le compagnie (quella che ha emesso la polizza sottoscritta in occasione del mutuo e quella che ha emesso la polizza sottoscritta dal condominio).
Immaginando che le due polizze siano a primo rischio assoluto, ed immaginando un massimale superiore a 70.000 che cosa succederà?
Succederà che entrambe liquideranno solo 35.000 Euro e chiaramente la banca beneficiaria della polizza incendio “mutuo” finirà per incassare tale importo…. come si vede da 250.000 Euro di mutuo siamo scesi a 35.000 Euro….
Quindi tornando a noi, quale sarà il valore del fabbricato, date le cifre sovrastanti?
Direi che occorrerebbe escludere 500.000 Euro, certamente.
Poi probabilmente anche i 250.000 Euro del valore del mutuo…
Probabilmente il valore (di ricostruzione) del fabbricato ammonterà a 150/200.000 Euro al massimo.
A questo punto questo dovrebbe essere il massimale della polizza? La risposta è sì! Se ci si dovesse assicurare per un importo maggiore, si finirebbe per pagare un premio proporzionalmente maggiore, ma in caso di distruzione totale (ipotesi estrema!) del fabbricato la compagnia non rimborserà più del valore del fabbricato medesimo!
Chiarito questo primo problema ne restano altri due e precisamente: cosa succede in caso di danneggiamento parziale dell’immobile? E ci sono altri rischi che gravano sul mutuatario in seguito all’incendio/scoppio dell’immobile rilevanti per il suo rating bancario? Ebbene a queste due domande risponderemo la prossima volta! Nel frattempo buona polizza a tutti/e!
A cura di Ghibli
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