COSA SONO I REITS
Per prima cosa, i Real Estate Investment Trusts (a seguire REITs) sono da considerarsi società o gruppi di società che detengono e gestiscono proprietà immobiliari. Per poter esser classificate come REITs, le aziende devono sottostare ad una serie di requisiti normativi (e.g. investire almeno il 75% del capitale totale in immobili, cash o titoli di stato, generare almeno il 75% del proprio reddito da affitti, vendite di immobili o interesse sui mutui) e distribuire ai propri azionisti, sotto forma di dividendo, almeno il 90% dei propri redditi imponibili, offrendo così un importante proposta di reddito con elevato grado di affidabilità.
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I REITS sono quindi un modo semplice e diretto con cui un investitore può inserire all’interno del proprio portafoglio un’allocazione nel settore immobiliare evitando le classiche lungaggini riguardanti l’acquisto di una proprietà immobiliare fisica unendo a tale aspetto la possibilità di disinvestimento immediato. In secondo luogo, nel corso del tempo i REITs hanno ampliato il proprio margine d’azione rispetto ai classici investimenti nel Real Estate permettendo così un eccellente diversificazione delle proprie esposizioni immobiliari attraverso l’accesso diretto a particolari tipologie di proprietà, tendenzialmente riservate ad investitori istituzionali, quali ad esempio uffici e edifici retail, industriali e residenziali, per spaziare in altri settori considerati ad “elevata crescita” quali logistica, Data Center, strutture sanitarie con elevato grado tecnologico ed infrastrutture.
Lanciati per la prima volta negli Stati Uniti negli anni 60, i REITs si sono progressivamente trasformati in un asset class globale con una costante crescita, tuttora in atto, sia in termini di numerosità di REITs quotati che per capitalizzazione di mercato globale.
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Per quanto riguarda le modalità di acquisto dei REITs, essendo nella maggioranza dei casi quotati sui mercati finanziari (esistono anche REITs non quotati, meno liquidi), esse risultano molteplici e semplici, partendo dall’acquisto diretto delle azioni quotate, spaziando verso i fondi comuni d’investimento ed i più comuni ETF, che a mio modo di vedere, restano l’opzione più valida per massimizzare la diversificazione e ridurre i costi di gestione.
POTENZIALITA’ INVESTIMENTO IN REITS
Analizziamo ora le principali motivazioni che potrebbero spingere un investitore all’inserimento dell’asset class REITs all’interno del proprio portafoglio d’investimento:
- Performance
I REITs, come mostrato dalla linea nera del grafico di seguito riportato, presentano nel lunghissimo termine un’elevata capacità di rendimento risultando negli ultimi 50 anni l’Asset Class con la più alta performance in termini di Compound Annual Return (11,4%), sovraperformando anche il mercato azionario.
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- Diversificazione
In un contesto di crescente difficoltà nell’individuare Asset Class in grado di decorrelare l’andamento dei portafogli di investimento, i REITs, come mostrato nell’immagine seguente, negli ultimi decenni hanno mantenuto un più basso grado di correlazione con il mercato azionario, rendendoli una scelta efficiente anche in termini di diversificazione dei portafogli in quanto permettono potenzialmente di aumentare i rendimenti rettificati per il rischio
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Vediamo infatti che l’inserimento dei REITs all’interno di un tradizionale portafoglio Stock/Bond migliora il rendimento finale mantenendone inalterata la rischiosità
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- Reddito
Considerando il requisito di distribuzione del 90% del reddito, i REITs offrono un interessante ed affidabile alternativa in termini di redditività, fornendo una crescita costante di utili e dividendi, grazie ad un business model in grado di generare costanti flussi di cassa provenienti dalle immobilizzazioni sottostanti. In ottica di lungo termine, il reinvestimento dei dividendi rappresentano due terzi dei rendimenti dei REITs globali quotati (Fonte: Bloomberg. Indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Total Return, dal 01/01/1999 al 31/03/2019)
- Protezione contro l’inflazione
Grazie al fatto che i canoni di locazione ed il valore degli immobili tendono ad aumentare di pari passo con gli indici dei prezzi, i REITs hanno storicamente fornito una naturale protezione contro l’inflazione, costantemente superata dal tasso di crescita dei loro dividendi. Ad esempio, ad eccezione di due anni, negli ultimi venti i dividendi dei REITs USA sono stati superiori al tasso di inflazione (Fonte: EPRA, periodo di rilevazione 1998-2018).
Di seguito il grafico mostra la resiliente performance in contesti di elevata inflazione:
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Mentre di seguito l’evidenza della sovra performance dei REITs sull’SP 500 nei contesti di medio/alta inflazione.
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- Natura difensiva in contesti recessivi
La GCF del 2008-2009 è stata sicuramente uno dei più grandi momenti di difficoltà per il settore dei REITs, collassati sotto la crisi del settore immobiliare. In realtà sappiamo che la GCF è stato un evento eccezionale e che ogni recessione è differente, ed i REITs proprio in contesti recessivi o di fine ciclo hanno storicamente dimostrato di poter sovraperformare costantemente il mercato azionario.
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ALLOCAZIONE REITS
Se individuare un’univoca percentuale di allocazione consigliabile all’interno di un portafoglio finanziario risulta impresa ardua, l’appurata efficacia in termini di diversificazione e miglioramento dei classici parametri di valutazione, quali Max. Drawdown e Recovery Period, è un ottimo punto di partenza per considerare la presenza di questo Real Asset.
Uno spunto interessante lo possiamo cogliere dalla presenza dei REITs come Real Asset all’interno di due dei più importanti Lazy Portfolio esistenti. Lo Swensen Portfolio, ideato dal famoso investitore americano David Swensen (responsabile degli investimenti della Yale University), ed il celebre Pinwhell Portfolio presentano un’allocazione in REITs rispettivamente del 20% e del 15% e come mostrato nelle immagini di seguito riportate, i portafogli si contraddistinguono da performance reali di oltre il 6,5% a partire dagli anni ’70 ad oggi.
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Per fornire infine uno spunto pratico ai lettori che hanno l’obiettivo di inserire l’Asset Class dei REITs in portafoglio, di seguito un elenco di alcuni tra i principali strumenti disponibili sul mercato italiano:
- iShares Developed Markets Property Yield UCITS: ETF attivo dal 2006 con esposizione globale, grande dimensione, distribuzione dei proventi e TER annuo dello 0,59%.
- Amundi ETF FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DR: ETF attivo dal 2016 con esposizione globale, media dimensione, accumulazione dei proventi e TER annuo dello 0,24%.
- Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund A2 USD: fondo attivo con consolidato track record attivo dal 2005 ed esposizione globale, TER annuo dell’1,89%.
In conclusione, alla luce di tutti gli aspetti citati in precedenza ma senza dimenticare la volatilità storica dello strumento, l’asset class REITs presenta indubbiamente caratteristiche particolarmente interessanti per l’investitore che, all’interno di un piano di investimento strutturato in maniera robusta, vuole inserire un Real Asset in grado di fornire un importante apporto in termine di diversificazione/decorrelazione e miglioramento del rapporto rischio rendimento del portafoglio di investimento di lungo termine.
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